Kühlt der Wohnungsmarkt ab?

Häufig wird behauptet, dass REITs zu einem jeden ausgewogenen Portfolio gehören. Aber sind diese jeden Preis wert oder gibt es vielleicht auch Nachteile, die nicht ausgeblendet werden sollten?

Es bietet sich zunächst an, die Frage zu behandeln, was REITs überhaupt sind?

REIT steht als Abkürzung für den etwas längeren Begriff Real Estate Investment Trust. Dabei handelt es sich um eine Sonderform von Aktiengesellschaften, die auf Immobilien spezialisiert sind. Hierzulande wäre mit der Vonovia AG ein bekanntes Beispiel zu nennen. Ein REIT ist verpflichtet, einen großen Teil seiner Gewinne an die Aktionäre auszuschütten. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass das Portfolio in aller Regel auf eine Vielzahl von Immobilien verteilt ist und ein Klumpenrisiko damit zu großen Teilen ausgeschlossen werden sollte. 

Gibt es eigentlich Unterschiede zwischen den REITs?

Grundsätzlich lassen sich hier zwei Kategorien unterscheiden. Die erste Gruppe bilden dabei die sogenannten Hypotheken-REITs. Sie sind entweder auf Gewerbe- oder Wohnimmobilien spezialisiert. Auch eine Mischform ist denkbar. Wer hier Geld anlegt, investiert in Hypotheken und hypothekarisch gesicherte Wertpapiere, deren Kapital wiederum in die gerade genannten Objektformen fließt. 

Die andere und zumeist beliebtere Variante stellen Aktien-REITs dar. Hier existieren diversifizierte Equity-REITs und solche, die ihren Fokus auf bestimmte Bereiche legen. Dazu können zum Beispiel Healthcare, Hotels oder Self-storage gehören. 

Was sind nun aber die konkreten Vor- und Nachteile?

Zunächst zu den positiven Aspekten, die zahlreich vorhanden sind. Zuerst wäre da die bereits erwähnte Diversifikation, die bei geschicktem Einsatz das Risiko eines Anlegers verringert, da Gelder auf unterschiedliche Branchen und Vermögenswerte verteilt werden. Übrigens sind REITs aber nicht mit Aktien oder Anleihen gleichzusetzen.

Zudem dürfen Investoren von dieser Anlageform hohe Ausschüttungen erwarten. Gesetzlich ist es in den USA sogar geregelt, mindestens 90% der Einnahmen in Form einer Dividende an die Aktionäre zurückzugeben. Die Geschäftsführung kann beschließen, diesen Wert noch weiter zu erhöhen, unterschreiten darf sie ihn jedoch nicht. 

Zumindest in den Vereinigten Staaten genießen REITs steuerliche Vorteile. So wird beispielsweise keine Körperschaftssteuer fällig. Damit bleibt vom Brutto natürlich ein deutlich höherer Teil netto über, was letztlich auch die Rendite nach oben steigen lässt.

Im Gegensatz zu einigen anderen Anlagen sind REITs physisch verfügbar und damit auch greifbar. Auch wenn dieser Vorteil eher marginal ist, kann er auf manche Menschen tatsächlich eine beruhigende Funktion ausüben. Immerhin handelt es sich bei REITs nicht nur um ein Stück Papier oder ein elektronisches Dokument.

Ein letzter vorteilhafter Punkt darf in der vergleichsweise hohen Liquidität gesehen werden. Der Kauf eines REITs ist wesentlich schneller abgewickelt als der einer Mietimmobilie. 

Doch natürlich ist nicht alles Gold, was glänzt. So auch bei REITs. Einige negative Seiten sollten interessierte Investoren also doch beachten. Nachfolgende gehören dazu.

Obwohl man sich die Körperschaftssteuer spart, werden auf die gezahlten Dividenden Abgaben notwendig. Die REIT-Dividenden werden dabei, zumindest in den USA, höher besteuert als normale Ausschüttungen. Der Steuersatz entspricht dabei oftmals dem Einkommenssteuersatz. Wer also viel verdient und entsprechend hohe Abgaben zahlen muss, wird das auch bei den REIT-Dividenden zu spüren bekommen.

Schon einige Male wurde beobachtet, wie sensibel REITs auf Zinsänderungen reagieren. Steigende Sätze, wie sie nun zu beobachten sind, wirken sich normalerweise negativ auf diese Anlageform aus. Durch die in den letzten Jahren mehrheitlich niedrigen Zinsen lässt sich auch erklären, wieso REITs lange Zeit sehr ordentlich performten.

Eine weitere Anfälligkeit besteht gegenüber Trends. REITs, die zum Beispiel in überdurchschnittlichem Maße in Einkaufszentren investiert haben, könnten leiden, wenn deren Popularität sinkt. Natürlich ist ein gegensätzlicher Effekt dann auch wiederum mit positiven Effekten für den REIT verbunden. 

Wer die oben genannten Nachteile möglichst umgehen möchte, sollte für seine Anlage in einen REIT längere Zeiträume in Betracht ziehen. Dann nämlich könnten sich Trends bereits wieder verflüchtigt haben und/oder die Zinssätze auf ein normales Niveau zurückgekehrt sein.